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深圳小产权房买卖合同是否有效看看律师怎么点评!

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摘要:深圳小产权房买卖合同是否有效看看律师怎么

深圳小产权房买卖合同是否有效看看律师怎么点评!

1980年5月中共中央和国务院正式将深圳定为“经济特区”。8月全国人大常委批准在深圳设置经济特区。深圳经历了40年的发展由一个穷乡辟壤的小省城变成世界嘱目的大都市.深圳是从开放起步的,也是中国改革最先起步的地方。深圳是全国最早的特区之一.大量的资金投入与外资企业的进驻一座座大型工厂的建成,一时之间深圳就成为了大批务工人员的首选之地,成千上万的农民工涌入深圳首先要解决的就是工人住的问题.深圳小产权房就是在这种时代背景下开始发展起来的

小产权房并不是一个官方承认的名称,而且也没有明确统一的定义,小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。是民间对于市场商品房之外房子的简单统称,包括村民在宅基地上建设的房子、村集体统一建设的房子、各种限价房、违建房等。这些小产权房有一个统一的特点:国家法律禁止其在市场上流通交易,也无法在不动产登记中心办理过户登记。但随着房价飙升,尤其是作为四大一线城市之一的深圳,普通工薪阶层单凭自身努力根本无法在深圳购买商品房,于是不顾竹篮打水一场空的巨大风险,仍然铤而走险进行购买,小产权房交易俨然已经成为一个庞大的市场。由于国家屡屡发文禁止农村集体土地上的房屋交易以及在“绿本”上注明禁止转让交易,导致一般民众都认为小产权买卖合同无效,但根据深圳中院最新判例显示,只要符合一定的条件,小产权房买卖合同有效。

黄某与吴某签订《转让房屋合同书》,将其持有的一套房屋转让给吴某,该房产为小产权,有房产证但是为绿本(即禁止在市场流通转让)。后黄某反悔起诉到法院要求确认《转让房屋合同书》无效,吴某返还房屋及相应占有费用,但一、二审法院均判决房屋转让合同有效

一审判决结果:

原告上诉理由:

一、涉案房屋属于农村集体土地房屋,涉案合同项下的房屋买卖违反了《土地管理法》第63条的强制性规定,根据《合同法》第52条规定应属无效。

被告在二审答辩:

一、本案诉争房产国家目前没有明确的法律禁止性规定,如贸然处理将导致不可逆的结果;二、1998年10月10日双方签订的《转让房屋合同书》,是有效协议。

二审法院在审理期间为了查明涉案房屋所在土地的所有权性质,向国土局发出调查函,经国土局回复得知涉案土地已经有集体土地转变为国有土地,但是没有履行相关补偿手续。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此,本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋,且涉案房屋亦取得房屋产权证,故黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定,系双方当事人真实意思表示,该合同合法有效,。

黄某请求确认合同无效的上诉理由不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持,驳回上诉,维持原判.虽然本案一审与二审的判决相同,均是驳回了黄某的请求,但理由却不一样。一审法院的判决理由是:虽然国家法律规定集体土地不得用于非农建设,但没有限制集体土地上的房屋转让。一审法院的做法实质是将土地与土地上的房屋进行了分离,但笔者认为这种做法是与“房地一体”主义相背离的。但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此土地与附着于土地上的房屋是一体的,无法分离。既然集体土地无法转让,那么附着于土地上的房屋也一并无法转让。二审法院的工作则较为扎实,因为二审法院主动向国土局发函查清涉案房屋所在土地的权属为国有,并且其中提到了一个关键文件:《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》,根据该文件,两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。这里就要插一段关于深圳土地所有制变迁的介绍。

不知大家是否清楚,深圳是全国唯一一个在全市实现了土地国有化的城市,这是通过两个文件实现的:一是深圳市政府于1992年发布的《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》,将原经济特区内的农民全部转化为城市居民,原农村集体土地也全部征收为城市土地。该规定的出台一举将深圳经济特区内的土地全部转化为国有土地。二是深圳市政府于2004年6月26日发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》,将宝安、龙岗两区的农民直接转化为市民,相应的农村土地也直接转化为城市土地,但并没有进行相应的征地程序(本文暂不讨论这种做法的合宪性)。通过这两个文件,深圳全市的土地均转化为国有土地。

虽然《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的转移必须经登记才能发生效力。但《中华人民共和国物权法》第十五条也规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。对应本案情形也即:虽然房子没有过户登记,但不影响房屋买卖合同的效力,就是说房屋买卖合同仍然是有效的。其次,政府有关机关虽然在“绿本”上注明不得转让,但这也只是政府部门在行使行政管理职能,限制的是不动产物权的处分行为,而对于普通公民根据意思自治原则签订的合同只要没有违反法律的禁止性规定,就不能干涉。而合同只要没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,就都是有效的。

综上,笔者总结在深圳小产权房买卖合同被法院认定有效的前提是:一、房屋买卖合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形;二、没有房屋所在土地为国有土地;三、有相应的产权证,即俗称的“绿本”。

中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房,廉租房的建设无法满足这些住房需求。正因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与不合法之间给小产权房留下了一个擦边球的间空。在高房价的深圳普通家庭收入只能考虑小产权房从而导致存在着大量现实的购买群


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