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深圳小产权房最新政策遇到旧改拆迁如何得到赔偿?

来源网站:深圳小产权房网网址:http://www.sntengda.com

摘要:深圳小产权房现状!深圳是全国小产权房问题

深圳小产权房现状!

深圳是全国小产权房问题最突出的城市之一,小产权房占全市住房总套数的56%,约一半深圳人居住其中。事实上,全国通行的“小产权房”概念并不适用于深圳,这座城市已经把农村集体所有制土地全面转为国有。建设在国有土地上的违法建筑,军产房和单位集资房是深圳小产权房的三大组成部分。改革开放初期,正是这些从违法建筑中白手起家的人,缔造了日后深圳崛起的奇迹。深圳是全国违法建筑最多的城市。要统一拆除的话,不知需要耗费多少年,多少人力物力,还会造成巨大的浪费,甚至给社会带来不稳定因素。即便能够拆除,居住其中的深圳半数人口又如何安置?城市发展需要土地空间,社会进步需要产权明晰,一拖再拖也不是办法。针对日益突出的小产权房问题.

现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新,从增量扩张到存量优化的过程。旧改的必然性主要有四点:一是土地资源稀缺,二是人口密度大,深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。三是产业升级快,大家之前来深圳,可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主,现在升级为金融、服务业,所以涉及到产业升级。四是历史遗留问题多,主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题.

深圳城市更新靠旧改基于深圳的城市更新制度设计是市场化主导,所以,相比于那些政府主导的拆迁模式,深圳很好的遏制了遍及全国的暴力拆迁事件,拆迁户的利益相对得到了保证,之前要求的“双百签约”更是到了极致。这样的结果是:拆迁户可以获得至少是市场价格标准的拆迁赔偿。这是非常重要的保护。因此,城中村拆迁,结果都是以房换房、以旧换新、以次换优,这是多年土地的增值带来的。


深圳小产权房拆迁有赔偿吗?

要弄清这个问题就要先了解,小产权房为什么会拆迁?或者说在什么情况下会被拆迁?

.当该小产权房屋处于政府规划用地上时,会涉及到拆迁。

这个又分为两种情况:

a.小产权房屋先存在,后该房屋所在土地被政府规划为其他用途(如:市政工程用地,道路用地),这种情况一般是有赔偿的

b.小产权房屋建于该土地被政府规划后,这种情况便属于违建,一般拆迁是没有任何赔偿,属于明知土地已被规划,仍在上面兴建房屋。

2.当一些商品房开发商需要征用该小产权房屋所在的土地时,会涉及到拆迁。

这种情况一般都有赔偿,赔偿金额是根据当时的赔付比例来计算的。拆迁户可以选择让开发商按同样面积赔偿房子,也可以选择让开发商赔钱。


深圳小产权房拆迁流程及赔偿

旧改项目拆迁为三步走,从计划到规划,再到实施阶段。

1.政府或开发商要在拆迁范围设立拆迁办公室,贴出拆迁公示。首先是意愿征集阶段,收集大家的意愿,申报主体进行申报,再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划,计划形成之后是计划公示阶段(5-10个工作日),然后再形成专项规划,到最后规划批示,同时进行的过程还有拆迁赔偿、选择市场实施主体,实施主体也就是开发商,后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。意愿征集一般要求在一年内完成,但旧改项目是不可控的,我们也不知道具体什么时间完成,但它要求是在一年完成,约40天审批公示,从审批到公示40天是明文规定的时间,也有一说是45天。公示之日起形成单元规划大概需要1-2年时间,按照很多旧改项目实施的案例来讲,大概是1-2年形成公示,所以很多人讲五年一个旧改周期,针对单个项目来讲,从意愿征集到项目规划公示,到最后实施,一共需要五年时间,这是按常规来统计。针对小地块更新,未来的方向肯定是纳入单个地块统筹来实施的,小地块在3000平米以上、10000平米以下。

2.拆迁办工作人员与该区域每一位户主洽谈拆迁赔偿事宜签定安置协议约定主要就是针对赔偿金额的问题,这里可以看出,只要是不是属于违建的拆迁,都是有赔偿的,只不过赔偿标准会有不同而已。拆迁补偿安置协议中内容约定,这里涉及到的文字内容比较多,这是查阅很多份拆迁补偿协议总结出来的。

一是补偿方式,涉及到货币、产权调换,还有一种是产权调换货币补偿。

二是补偿金额和支付期限,补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价,二者取其高,一般在正式拆除房屋的时候,货币补偿全部支付。

三是回迁房屋的面积,产权证明登载面积或实际测绘查丈为准,面积差异一般是正负3%,差异面积按约定价格补偿差价,一般是(甲方)拿到项目预售许可证的时候。

四是回迁分房,楼层基本上是现场抽签确定,停车位按规划一般一户一个,停车位只有使用权,每个月的管理费还是要交。

五是搬迁期限,开发商发出拆迁通知书30天内要求原业主进行搬迁

六是过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意,每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定,前期开发商对产权也有约定,就是必须没有任何争议,产权比较清晰,也不存在转让、合作、合作行为,没有对房屋和地块进行设置抵押。

3.当该区域同意拆迁并在拆迁补偿协议上签字的业主数量达到相应比例之后,政府或开发商才可以开始动工拆除。



结语:

也很多人问我,深圳小产权房是否可以落户呀,是否可以小孩子读书有没学位呀?做人不可以这么贪心的。小产权价格便宜,收租有得赚,又有可能博拆迁。怎么可以要求这么多呢。深圳小产权房是不可以落户和学位的。这个大家必须明确的。目前深圳的学位,主要是户口+商品房购房,很多地方,你有深户没有买房子都是可以读书的,办个租赁凭证就可以了。


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