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专家:2019年房价大幅下滑是我们不愿意看到的

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摘要:从2016年930新政开始算起,楼市调控已经两

从2016年930新政开始算起,楼市调控已经两年多,其间房价经历了从疯涨到下行的过程,但房价实质性下跌真正开始于2018年7月底。正是这短短半年多的时间,高房价跌下了神坛,快速扭转了购房者的市场预期,开发商打折促销,购房者无意入市,下行特征十分显著。尽管如此,市场对于2019年的楼市和房价走向,依然存在不小的争论。为什么这么说呢?一方面,2018年底,政策经历了从高压到微调的阶段,虽然住建部释放了保持政策连续性和稳定性的信号,但政策的轻微变动难免会触发市场的敏感神经。另一方面,如果政策持续从紧,那地方会不会因为诸多压力而趋于松绑调控呢?所以,很多购房者不禁想问,2019年房价会结束下行态势吗?

近日,在北京举办的2019年首届中国产城融合大会上,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,2019年房地产市场的主要矛盾已经从过去房价上涨过快,转变到了房地产市场过快下滑,特别是销售下滑、投资下滑,房价过度下滑。他认为,这样大幅度下滑是我们不愿看到的。今天要稳住国民经济,稳住销售,稳住投资,稳住房价。既然冬天到了,春天也就不远了。笔者认为,此言一出,想必有人欢喜有人忧了,难道房价又要上涨?对普通购房者来说,大都抱着大跌抄底的心态,自然不愿看到房价上行。对投机炒房客来说,似乎又在巨大的月供压力之下看到了曙光。当然,这只是我们的假设,所以我们又该如何看待和理解顾云昌的这些话呢?

首先,房地产行业的销售、投资、房价出现一定回落是事实,这恰恰说明楼市调控取得了显著效果。我们今天只看看购房者关心的房价问题。根据诸葛找房针对12月份100城二手住宅挂牌均价统计数据显示,下跌城市增多且跌幅扩大是明显特征。截止2018年12月,全国100城二手住宅挂牌均价为15060元/平方米,环比11月份下跌了1.36%;上涨城市21个,平均房价涨幅为1.28%;下跌城市79个,平均下跌1.83%。如果分城市等级来看,四大一线城市均呈下跌态势,跌幅为1.76%,二线及三四线城市中有近80%的城市二手住宅挂牌价下跌,跌幅分别为1.37%、1.22%。

笔者认为,经过了28个月的严厉楼市调控之后,炒房等引起房价非理性上涨的因素正在被削弱。此外,在买涨不买跌的心态作用下,购房者已然无意入市。无论是新房还是二手房市场,无论是一二线城市还是三四线城市,虽然房价涨跌互现,但整体呈稳中下行态势。当然,这期间也不排除房价大幅下跌的城市出现,比如燕郊,但这显然不具备普遍性。因此,笔者认为,在调控从紧保持不变的情况下,恐怕这种下行的态势还会继续维持。

其次,楼市调控强调稳字当头,这是利好所有人的结果。正如普通购房者不愿意看到房价快速上涨一样,房产拥有者必然也不愿意看到房价大幅度下滑,房地产企业为了活下去也不希望销售冷淡,对土地财政的依赖也使得地方不愿意看到投资下滑。最关键的是,楼市调控两年多,楼市热度降低是事实,但房价真正下跌只有半年多,显然短期内无法动摇房地产行业在国民经济中的支柱地位。

因此,笔者认为,稳定是利好所有人的结果,最起码在房地产市场完成转型之前是如此,所以当前心态是最关键的。刚需无需抱着大跌抄底的心态,投机者也不要抱着买房暴利的心态。在稳定的房地产市场环境里,普通购房者可以根据自己的需求来决定是否买房,也不用担心房价过快上涨给自己带来太大压力,如果首付不够,还有足够的时间再攒一点儿。而且楼市的平稳调整和发展,也给房地产企业等提供了转型的时间和条件。

第三,如何理解专家所说的楼市中的冬天和春天呢?在笔者看来,冬天可以衬托曾经房地产市场的火热,也可用来形容房价大幅下跌的情况,这都是可以理解的。但是,用所谓的冬天来形容当前房地产市场的温度也许并不是很恰当,因为当前楼市正处于深度调整期,说有一股秋凉之意还是比较恰当的,全国整体的房价没有大涨也没有大落,这是楼市回归理性,房价走向平稳的正常现象。

除此之外,针对春天二字,显而易见,有复苏之意。笔者认为,楼市调控并非去房地产化,而是为了去房地产依赖化,所以房地产的重要地位没有改变,最关键的是房地产的红利期还没有结束,为什么这么说呢?一方面,城镇化远远没有结束,一二线城市抢人大战、旧城改造等都会形成潜在的住房需求;另一方面,顾云昌曾表示,目前房地产行业已经先后经历了人均住宅面积、人均住房套数快速增长的两个阶段,第三个阶段或将进入求质量阶段,起码还会有20年进程。因此,笔者认为,楼市调控的最终目标就是为了实现房价长期稳定,而不是打压房地产。只有房价稳定了,预期才会转变,进而楼市才会趋于理性,房地产才会迎来春天。


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